3분 읽기 · 2026-11-13 기준
잔금날 당황하는 주담대 인지세 50%와 방공제 5,500만 원 실전 계산법
대출 승인 금액이 나왔는데 실제 통장에 꽂히는 돈이 적거나 추가 공과금이 빠져나가는 이유인 방공제(소액임차보증금 차감)와 주담대 인지세 구조를 설명합니다.
본문에 나온 숫자를 내 조건으로 바로 확인하고 싶다면?
주담대 인지세·방공제·보유현금 과부족 계산하기핵심 포인트 3줄 요약
- 주택담보대출을 5,000만 원 초과해 실행할 때는 매매계약서 인지세와 별도로 '금전소비대차계약 인지세'의 50%를 차주가 부담합니다.
- 생애최초·신혼부부 등 보증보험(MCI·MCG)을 가입하지 않으면 지역별 최우선변제금(서울 5,500만 원)만큼 실제 대출 한도에서 차감될 수 있습니다.
- 보유 현금과 승계 전세보증금(갭매수)을 함께 넣어야 잔금일 실제 과부족 현금을 정확히 파악할 수 있습니다.
2026년 주택담보대출 구간별 차주 부담 인지세 & 4대 권역 방공제 금액
| 대출액 구간 | 주담대 인지세 총액 | 차주 부담(50%) | 주요 권역 방공제 기준 |
|---|---|---|---|
| 5,000만 원 이하 | 비과세 (0원) | 0원 | 서울특별시: 5,500만 원 |
| 5,000만 초과 ~ 1억 이하 | 70,000원 | 35,000원 | 수도권 과밀억제권역·세종·용인·화성·김포: 4,800만 원 |
| 1억 초과 ~ 10억 이하 | 150,000원 | 75,000원 | 광역시·안산·광주·파주·이천·평택: 2,800만 원 |
| 10억 초과 | 350,000원 | 175,000원 | 그 밖의 지역: 2,500만 원 |
1. 매매계약 인지세 외에 '대출 약정 인지세 50%'가 한 번 더 나갑니다
아파트를 살 때 등기용 매매계약서에 붙는 전자수입인지(1억~10억 원 구간 15만 원, 10억 원 초과 35만 원)는 대부분 알고 있지만, 은행에서 주택담보대출을 받을 때 대출금 약정서에도 별도의 인지세가 부과됩니다. 다행히 은행과 차주가 50%씩 절반을 나누어 내지만, 대출액이 1억~10억 원 사이라면 잔금일 통장에서 75,000원이 별도 출금됩니다.
2. 서울 5,500만 원 '방공제'가 한도를 줄이는 원리
은행은 집주인이 대출금을 갚지 못해 집이 경매에 넘어갔을 때 세입자에게 최우선으로 돌려줘야 할 보증금을 미리 떼어 두고 대출 한도를 산정합니다. 이를 실무에서 '방공제'라고 부르며 서울 기준 5,500만 원입니다. 즉 LTV 한도가 4억 원이더라도 방공제가 적용되면 실제 입금되는 대출금은 3억 4,500만 원으로 줄어들고, 그만큼 내 현금이 더 필요해집니다.
실전 체크: 은행 상담 시 MCI(서울보증보험 모기지신용보험) 또는 MCG 가입이 가능한 상품인지 확인하면 방공제 없이 한도를 온전히 받을 수 있습니다.
3. 등기비 외에 이사·청소·선수관리비까지 '총현금 체크'하세요
세법상 취득세와 복비 계산이 끝났더라도 실제로 입주하려면 포장이사(약 200~300만 원), 입주청소(40~60만 원), 관리비 예치금(선수관리비 30~50만 원)이 같은 주간에 현금으로 나갑니다. 계산기의 실입주비 토글과 보유 현금 입력 기능을 함께 켜 두면 잔금일 현금 펑크 위험을 예방할 수 있습니다.
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참고 법령 및 고시 기준
- 「인지세법」 제3조 제1항 제3호 (금전소비대차 증서 구간별 세액 및 은행·차주 50% 분담)
- 「주택임대차보호법 시행령」 제10조·제11조 (4대 권역 소액임차인 최우선변제금 기준)